Alquilar una vivienda a un familiar puede parecer una solución sencilla, pero hay implicaciones legales y fiscales que debes conocer. Aunque la ley no lo prohíbe, existen condiciones importantes que pueden afectar tanto al contrato como a la declaración de la renta.
Alquiler entre familiares: ¿Se puede poner el precio que se quiera?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que un propietario puede alquilar a un familiar por el precio que considere oportuno, incluso por una cantidad simbólica o gratuita. En este último caso, estaríamos hablando de una cesión de uso y no de un contrato de alquiler como tal.
Este principio se mantiene incluso con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo), que no prohíbe alquilar a familiares, aunque sí puede afectar en algunos casos, como veremos más adelante.
Cuidado con Hacienda: el rendimiento mínimo computable
Aquí es donde está el verdadero problema. Si alquilas una vivienda a un familiar a un precio muy bajo, o sin cobrar nada, Hacienda puede obligarte a declarar ingresos igualmente.
Según la Ley del IRPF, si alquilas a un familiar de hasta tercer grado (hijos, hermanos, padres, sobrinos…), debes declarar un rendimiento mínimo, aunque el precio sea simbólico o incluso nulo.
Este rendimiento mínimo es:
- 2% del valor catastral si no ha sido revisado en los últimos 10 años.
- 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años.
Esto significa que, aunque no cobres nada o cobres muy poco, tendrás que declarar una cantidad mínima como ingreso por alquiler en la Renta.
Además, no podrás deducirte gastos asociados a ese alquiler en la proporción correspondiente, lo que puede salirte caro si no lo habías previsto.
Posibles pérdidas de deducciones y bonificaciones
Otro aspecto a tener en cuenta es que, si el alquiler no se realiza a precio de mercado, puedes perder ciertos beneficios fiscales, como por ejemplo:
- La reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
- Otras deducciones autonómicas aplicables solo si el alquiler es real y está en condiciones normales de mercado.
Esto hace que alquilar a un familiar “barato” pueda ser mucho menos rentable de lo que pensabas.
¿Aplica la Ley de Vivienda si alquilo a un familiar?
La Ley de Vivienda se centra en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en zonas tensionadas. Establece límites a los precios, actualizaciones de renta y más.
Ahora bien, si el alquiler se hace por un precio simbólico o gratuito, puede que no se considere arrendamiento en sentido estricto, y por tanto no se apliquen los límites e índices de referencia.
Sin embargo, esto no exime al propietario de las implicaciones fiscales del IRPF. Hacienda seguirá considerando ese uso como generador de ingresos mínimos, aunque no los cobres realmente.
Recuperación de la vivienda si se alquila a familiares
Una de las novedades de la LAU es que permite al propietario recuperar la vivienda si la necesita para él o para un familiar de primer grado (padres o hijos), siempre que se haya indicado expresamente en el contrato. Esto se aplica también en casos de separación o divorcio, para el uso del cónyuge.
Eso sí, si no se justifica la necesidad, el inquilino puede reclamar la reposición en el uso o una indemnización.
