Cada vez más personas optan por el alquiler frente a la compra de vivienda, pero esta elección también conlleva ciertas incertidumbres. Una de las más frecuentes es el temor a que el propietario decida vender el piso y obligue al inquilino a marcharse antes del fin del contrato.
Esta situación genera muchas dudas, pero lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece con claridad en qué casos puede el arrendador rescindir el contrato, y vender el inmueble no es uno de ellos.
Según la ley, si el propietario es una persona física, el contrato de alquiler tiene una duración mínima de cinco años; si se trata de una persona jurídica, el mínimo es de siete años.
Durante este tiempo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda, y el contrato se prorroga automáticamente año a año, salvo que el inquilino decida no continuar.
Esto significa que el casero no puede dar por terminado el contrato simplemente por querer vender la casa, salvo que se produzcan ciertas excepciones bien justificadas por la ley.
Aun así, muchas veces se busca un acuerdo voluntario con el inquilino, mediante compensaciones económicas, pero este no está obligado a aceptar.
¿En qué casos sí puede el casero recuperar la vivienda durante el contrato?
Existe una excepción concreta en la ley para propietarios particulares. Si ha transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato, y en el mismo se dejó constancia por escrito de que el arrendador podría necesitar la vivienda para sí, para un familiar directo o para su cónyuge (en casos de divorcio o nulidad), podrá recuperarla.
Eso sí, deberá avisar con un mínimo de dos meses de antelación y justificar adecuadamente la necesidad.
Pero cuidado: si el inquilino deja la vivienda por este motivo y en un plazo de tres meses no se ocupa tal y como se había alegado, el inquilino puede exigir una indemnización económica equivalente a una mensualidad de alquiler por cada año de contrato pendiente o incluso pedir volver a firmar un contrato en la misma vivienda.
Además, la ley también permite finalizar el contrato antes de tiempo si el inquilino incurre en ciertos incumplimientos, como no pagar la renta, causar daños en la vivienda, subarrendar sin permiso o realizar actividades molestas o ilegales.
Estos casos están recogidos en el artículo 27 de la LAU y son las únicas circunstancias en las que el casero puede rescindir unilateralmente el contrato sin consecuencias legales.
¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda?
En el caso de que el propietario venda la vivienda durante la vigencia del contrato, el inquilino tiene prioridad para quedarse. La ley le otorga un derecho de adquisición preferente, lo que significa que tiene la opción de comprar la vivienda en las mismas condiciones que se le ofrezcan a cualquier tercero. Si decide no comprar, el comprador deberá respetar el contrato hasta su vencimiento.
Esto implica que el nuevo propietario no podrá desalojar al inquilino ni exigirle que se marche antes del fin del contrato. Lo más habitual en estos casos es que se intente llegar a un acuerdo amistoso, ofreciendo una compensación para que el inquilino abandone voluntariamente el inmueble, pero este sigue siendo libre de rechazar la propuesta.
