Heredar una vivienda no es solo una cuestión emocional o familiar: también implica una serie de obligaciones fiscales que no puedes pasar por alto.
Al recibir un inmueble por herencia, te enfrentas a diferentes impuestos que afectan a nivel estatal, autonómico y municipal.
Cada uno tiene sus propias reglas, plazos y particularidades que pueden hacer que el trámite sea más o menos costoso, dependiendo de dónde vivas y de tu situación personal.
Impuesto de Sucesiones: el primero que debes liquidar si heredas una vivienda
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es el principal tributo a pagar al heredar un inmueble. Aunque es un impuesto estatal, su gestión está cedida a las comunidades autónomas, por lo que el importe final varía mucho de una región a otra.
La base imponible es el valor neto del bien heredado, es decir, el valor de la vivienda menos las posibles cargas. Para calcularlo, se toma el mayor entre el valor de referencia catastral y el declarado en la escritura de aceptación de herencia. Si no existe valor de referencia, se toma el valor de mercado.
El tipo impositivo varía según el grado de parentesco con el fallecido y el valor del bien. Las comunidades aplican diferentes reducciones y bonificaciones, y en algunas, como Madrid o Andalucía, los herederos directos apenas pagan, gracias a bonificaciones de hasta el 99%.
Dispones de seis meses desde el fallecimiento para presentar y pagar este impuesto, con posibilidad de prórroga por otros seis meses si se solicita dentro del plazo.
Plusvalía municipal: el impuesto por el aumento de valor del suelo urbano
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, se paga si heredas una vivienda en suelo urbano.
Este impuesto lo gestionan los ayuntamientos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que el fallecido fue propietario. Se aplica un coeficiente según los años de tenencia, y el tipo impositivo lo fija cada municipio, aunque no puede superar el 30%.
En algunos ayuntamientos se ofrecen bonificaciones si se trata de la vivienda habitual del fallecido, especialmente cuando heredan los hijos o el cónyuge. Las fincas rústicas están exentas.
El plazo para presentar y pagar la plusvalía también suele ser de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede variar según el consistorio.
¿Y el IRPF? Solo si vendes la vivienda heredada
No se tributa por IRPF al recibir la vivienda, pero si decides venderla más adelante, deberás declarar la ganancia patrimonial.
Esa ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, que será el mismo valor que usaste para calcular el Impuesto de Sucesiones, sumándole los gastos de notaría, impuestos, registro e inversiones o mejoras realizadas.
La ganancia tributa en el IRPF según estos tramos (2025):
- Hasta 6.000 €: 19%
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 30%
Esto solo se aplica si vendes la vivienda, no por el hecho de heredarla.
Otros gastos que debes tener en cuenta al heredar un inmueble
Además de los impuestos, heredar una vivienda implica otros gastos obligatorios que debes asumir desde el momento en que aceptas la herencia:
- Gastos de notaría y registro: para formalizar la escritura y cambiar la titularidad.
- IBI y comunidad de propietarios: pasan a ser responsabilidad de los herederos.
- Gastos de mantenimiento, suministros y seguros: si decides conservar la vivienda.
Ten presente que si no regularizas bien la herencia o no pagas los impuestos en plazo, puedes enfrentarte a recargos, intereses o sanciones.
